Povzetek delavnice: Pravice študentov najemnikov

Najemno razmerje in najemna pogodba

Najemna pogodba je po svoji naravi pogodba obligacijskega prava in zato jo posledično primarno ureja Obligacijski zakonik (OZ), ki določa, da z najemno pogodbo najemodajalec odda najemniku svoje stanovanje, v zameno pa od najemnika prejema najemnino.

OZ v svojih določbah ne določa pravic in obveznosti najemnika ter najemodajalca. Posledično so za samo najemno razmerje veliko bolj bistvene določbe Stanovanjskega zakonika (SZ-1). Slednji določa, da mora biti najemna pogodba, ki jo skleneta najemodajalec in najemnik, pisna (ni potrebna notarska overitev) in mora vsebovati bistvene sestavine, ki jih SZ-1 določa v 91. členu. Ker je najemno razmerje prostovoljno razmerje, je višina najemnine odvisna od dogovora med strankama (SZ-1 sicer v tej zvezi določa, da najemnina ne sme biti oderuška, t.j. najemnina, ki presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj ob upoštevanju lokacije in opreme stanovanja za več kot 50%).

Najemna pogodba se lahko sklene za nedoločen ali za določen čas. V primeru da se sklene za nedoločen čas, je obvezna sestavina pogodbe tudi odpovedni rok. V primeru sklenitve pogodbe za določen čas pa je najemnik obvezan najkasneje 30 dni pred potekom pogodbe pridobiti odobritev podaljšanja le-te ter skleniti novo pogodbo oziroma skleniti aneks k tej pogodbi.

Prijava začasnega prebivališča in najemnega razmerja

Skladno z 12. členom Zakona o prijavi prebivališča, je najemnik dolžan v roku treh dni od vselitve v najeto stanovanje na upravi enoti prijaviti začasno prebivališče. V kolikor slednjega ne stori, ga lahko doleti globa (400-1200 EUR). Najemodajalec na drugi strani ni dolžan prijaviti samega najemnega razmerja, mora pa davčnemu organu prijaviti dohodek od oddajanja stanovanja v najem (vsako leto januarja) ter upravniku večstanovanjske stavbe sporočiti, da oddaja svoje stanovanje.

Pravice in obveznosti najemnika ter najemodajalca

Najemodajalec lahko oddaja svoje stanovanje v najem, zanj dobiva najemnino ter odloča o prenehanju najema. Na drugi strani je najemodajalec dolžan izročiti stanovanje v stanju, ki najemniku omogoča normalno uporabo, vzdrževati stanovanje in skupne dele ter odgovarjati za stvarne in pravne napake v stanovanju. V primeru da najemodajalec ne skrbi za stanovanje kot zahtevata SZ-1 in Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj, ga mora najemnik na to pisno opozoriti. Če najemodajalec ne želi izvesti potrebnih popravil, se lahko najemnik kadarkoli obrne na Stanovanjsko inšpekcijo, ki lahko najemodajalcu z odločbo odredi popravilo v določenem roku. V kolikor najemodajalec popravila ne izvede, da lahko izvede tudi najemnik sam, na stroške najemodajalca. Najemnik lahko popravila izvede tudi brez predhodnega posredovanja Stanovanjske inšpekcije, v kolikor je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo.

Najemnik ima pravico uporabljati stanovanje, zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine in zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati. Prav tako lahko najemnik v določenih primerih posega v stanovanje (npr. namesti nova okna). Za takšen poseg mora najprej pridobiti pisno soglasje najemodajalca. Slednji mu soglasja ne more odreči, če bo najemnik posege opravil na lastne stroške, s posegi ne bo vplival na skupne dele večstanovanjske stavbe, le-ti ne bodo ogrožali lastnike stanovanj, poseg pa je v skladu s sodobnimi tehničnimi zahtevami in je v osebnem interesu najemnika. Ob koncu najemnega razmerja, lahko najemnik od najemodajalca zahteva nazaj neamortizirani del koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z najemodajalcem. V kolikor je najemnik v stanovanje posegal brez soglasja najemodajalca, pravice do povračila vlaganj nima.

Prav tako mora najemnik najemodajalcu dopustiti, da dvakrat letno vstopi v stanovanje in preveri, ali se stanovanje uporablja v skladu z namenom in pogodbo. Najemodajalec pa sicer nima pravice, da v stanovanje vstopi brez posebnega obvestila ali celo na lastno pest.

Odpoved najemne pogodbe

Odpoved lahko podasta tako najemnik, kot tudi najemodajalec, pri čemer pa je slednji bistveno bolj omejen. Zakonski odpovedni rok (90 dni) je določen v 102. členu SZ-1, pri čemer se lahko s pogodbo določi tudi drugačen rok. Pri odpovedi s strani najemnika je rok lahko tudi krajši, medtem ko mora biti odpovedni rok pri odpovedi s strani najemodajalca dolg najmanj 90 dni (ni mogoče določiti krajšega roka).

Najemnik lahko pogodbo odpove brez posebnih razlogov v odpovednem roku, ki je določen v pogodbi ali zakonu. Najemodajalec na drugi strani lahko (z določenimi izjemami) pogodbo odpove zgolj, kadar obstaja krivdni razlog na strani najemnika, ki mora biti opredeljen v najemni pogodbi ali pa v 103. členu SZ-1. Med krivdne razloge prištevamo npr. primere, ko najemnik ne plačuje najemnine ter stroškov ali pa namerno uničuje stanovanje, itd. Če želi najemodajalec najemniku brez razloga odpovedati najemno pogodbo, mora zanj poiskati drugo primerno stanovanje. Tega ne rabi storiti, če se želi sam ali njegova ožja družina vseliti v stanovanje, oziroma je nadaljnje bivanje v stanovanju zaradi objektivnih razlogov nemogoče.

Reševanje sporov iz najemnih razmerij

V primeru spora je dobro, da obe stranki poskusita situacijo rešiti po mirni poti, s pogovorom. V kolikor slednje ni mogoče, lahko katerakoli izmed strank razmerja pred okrajnim sodiščem, kjer leži nepremičnina, sproži pravdni postopek.

Pripravil: Lenart Kmetič, pravni svetovalec Zavoda Študentska svetovalnica